Кто скопал на новоиспечённой недвижимости ЮКОСа
С момента акционирования фирмы Михаила Ходорковского ее ростовская недвижимость взмолилась заработать ипотечному фонду «Роснефти», функциям нового полиэтнического олигарха Сергея Сударикова и одному из самых таинственных столичных рантье.
Forbes изучил предысторию бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовке статьи о Сергее Сударикове . В 2021 году бизнесмен в перечень богатейших людей мира с оценкой расстройства в $1,2 млрд. Как трудится «Регион» и что помогло Сударикову стать миллиардером, прочитывайте на блоге Forbes во вторник, 27 апреля, и в сноской версии журнала.
Во третьей спискамтранице 90-х управлял нефтегазовым гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом сооружении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил проектирование своей ,новой авиабазы — 22-этажной башенки на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго наслаждаться видами Замоскворечья у бизнесмена не получилось — Ходорковского арестовали 25 сентября 2003 года. В итоге банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том большинстве башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтегазовой компании, а также ее акционерного Всероссийского банка формирования регионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс сооружений рядом с высоткой, один из корпусов здания в Уланском проулке (большая часть бизнес-центра при разделе активов ЮКОСа отодвинулась «Согазу»), а также историографический дом XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в доме пребывала авиабаза группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России помещение отодвинулось структурам ЮКОСа. Как сложилась судьбутраница тех активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно трудиться с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передавала ей в управление свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и купила управляющую компанию «Портфельные инвестиции» (хозяином был ВБРР). Одной из точек соприкосновения существовала как разиков работа с разиковношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает крупный финансист. Этими неприбыльными для «Роснефти» активами нужно было как-то управлять, и сборная Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем очутилась новоиспечённая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически купила эти активы собствёному государственному ипотечному фонду (НПФ). Это следует из данных о капиталовложениях НПФ в конце 2015-го, которые жрать в указании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал полузакрытый паевой девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» вложил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под управление этого ЗПИФа пришли здания на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым привлекательным активом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, был 22-этажный конторский центр, в котором размещалась «Роснефть». По самой нефтегазовой компании, в 2016 году ее совет гендиректоров одобрил аренду зданий в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы существовали и на других компонентах — например, в одном из зданий на Дубининской улице до сих пор размещаются Национальный университет интерьера и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском переулке какое-то время надевала Объединенная авиационная компания (ОАК). В ЗПИФ угодил и иной новоиспечённый актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших покупателей за предпоследние пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных технологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например пансионат «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе помещений новоиспечённого комбината «Красный пролетарий», за надзор над которым нефтегазовая фирма в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» попал и коттедж в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» купила компанию «ЮМ-Эстейт», которой принадлежал коттедж, фирмы «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот момент регулировала новоиспечённая секретарша «Региона» Наталья Богданова через фирму «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как учредитель тюльерийской фирмы Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную долю в португальском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году арендатором «Долгосрочных инвестиций» стала черногорская компания WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под учёт зловещего бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал председателем инвестгруппы и возглавлял в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как соучредитель корпорации Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших петербургских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с неблагополучными долгами. Так, девелопер Максим Блажко заступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — совладельца первоклассных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого окликают Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для передачи в виде взятки министру политического становления Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под управление фирмы Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас пить практика покупки параметров для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас случаются постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок может быть еще одна причина, философствует крупный финансист. Последние годы Центральный банк последовательно закручивает гаечки в отношении девелоперских деятель пенсионных фондов: если раньше функционировали жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проходят стресс-тесты и вынуждены отказывать от активов с высокими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой доход сейчас принесяет новоиспечённая штаб-квартира ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец помещения — фирма «Промтраст», она принадлежит португальской Ceterom Михайлова. За следующие пять годов выручка «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы компании «Промгарант» (ей принадлежит часть помещения в Уланском бульваре) скромнее — всего 40 млн рублей. А территорию вдоль Дубининской Михайлов планирует развивавать в партнерстве с застройщиком «Гранель». В 2020 году его структураница собственником помещений возле новоиспечённой штаб-квартиры ЮКОСа. На территории улицей 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.