Каким будет «Олимпийский», где откроют новое «Депо» и парк Ferrari World, он рассказал РБК.
«Детям нельзя сразу давать большой кусок и красивое кресло»
— Как устроена система управления и владения «Киевской площадью»? Проектов много, и если смотреть на формальную структуру владения, в учредителях много фамилий. Кто это?
— Мы с моими деловыми партнерами Зарахом Илиевым и Ильгамом Рагимовым занимаемся в группе стратегическим управлением. Учредителями компаний выступают наши родственники. Но они принимают участие и в операционном управлении активами. Например, мой старший брат Лев занимается управлением «Европейским».
— Вы своих детей к бизнесу привлекаете?
— У нас говорят так: если родители работают, а дети только получают от жизни удовольствие, то внуки будут получать милостыню. Я своим сыновьям сказал: «Вы же не хотите, чтобы мои внуки просили милостыню, поэтому будьте добры, сами занимайтесь, а мы будем помогать и поддерживать».
— Но дети могут сказать: «Папа, слушай, я не хочу в твоем бизнесе участвовать, я хочу свой бизнес».
— Они так и поступают. Например, «Депо» (гастрономический квартал в Москве, открыт в марте 2019-го. — РБК) — это идея Влада (Владислав Юсупов, двоюродный брат Нисанова. — РБК). Он опытный и профессиональный менеджер, получивший образование в Америке. Рестораны Erwin, «Шеф» и многие другие возле гостиницы «Украина» — это идеи детей и племянников. Детям нельзя сразу давать большой кусок и красивое кресло, чтобы они пришли, сели и стали командовать. Они должны «снизу» все изучить, начиная с покупки продуктов для ресторана, общения с персоналом, приема людей на работу. Совершить собственные ошибки и научиться думать.
— Есть какая-то цена ошибки, после которой, несмотря на то что это ваш сын или племянник, вы отстраните его от бизнеса?
— Ошибки неизбежны, от них никто не застрахован. Когда дети ошибаются, надо объяснять, что не так и почему. Бывает, я могу отстранить их от управления до определенного момента, пока не выясню всех деталей.
— Такой подход требует безусловного доверия.
— Между нами есть доверие и взаимопонимание. Не было бы доверия, ничего бы не получалось.
Из чего состоит бизнес Нисанова и его партнеров
Нисанов — председатель совета директоров OOO «Киевская площадь». Активами «Киевской площади» принято называть все проекты бизнесмена и его партнеров. Уже много лет группа и ее владельцы носят статус «короли российской недвижимости»: по оценке Forbes, их доход от аренды в прошлом году составил $1,565 млрд. Среди основных активов группы — ТРЦ «Европейский», Radisson Collection Hotel (бывшая гостиница «Украина»), агрокластер «Фуд Сити», СК «Олимпийский», мебельный центр «Гранд», гастрономический квартал «Депо», дом-книжка на Новом Арбате, гостиничный комплекс в Зарядье и пр.
— Есть расхожее мнение, что родственников и друзей на работу лучше не брать.
— На самом деле это не прописная истина. История знает массу примеров успешных семейных компаний, существующих веками, наподобие американской Walmart или немецкой Schwartz Group. Или тех же грандиозных проектов, затеянных друзьями по студенческой скамье, типа Google или Facebook. У нас в группе работает более 23 тыс. человек. И поверьте, далеко не все они мои одноклассники или родственники.
Вышли в «Депо»
С идеей проекта гастрономического квартала «Депо» в Москве на месте Миусского трамвайного парка, по словам Нисанова, к нему пришел Владислав Юсупов. «Честно говоря, мы не рассчитывали, что будет столько народу: наш прогноз был на 3 тыс. человек в рабочий день и максимум 10 тыс. в выходной, — рассказывает бизнесмен. — Но уже в мае в выходной бывало больше 30 тыс. человек, летом будет гораздо больше». В выборе арендаторов ориентировались на «молодых рестораторов». «Посмотрев, как идет работа в «Депо», мы даже будем корректировать работу в «Европейском», — анонсирует Нисанов и приводит пример: «В «Депо» есть кафе вьетнамской кухни, где все время стоят очереди. Мне было интересно: на сколько они торгуют там? Оказалось, что их месячный оборот сравним с оборотом крупного ресторана при среднем чеке 500 руб.». Группа рассчитывала увеличить количество мест за счет веранд на летний период (внутренний зал — 3,5 тыс. мест), но от этой идеи пришлось отказаться из-за пожеланий местных жителей. «Для работы с местными жителями мы создали рабочую группу. Когда стало понятно, что из-за веранд люди будут чувствовать себя некомфортно, мы отказались от этого», — поясняет Нисанов.
По словам бизнесмена, компания сейчас рассматривает новые площадки для тиражирования концепции. В частности, группа смотрит на объекты в районе трех вокзалов и на Пятницкой. При этом в районе вокзалов кроме ресторанной зоны рассматривается возможность создать и офисную составляющую. «Есть идея собрать там молодых специалистов и сделать некий офис для них типа коворкинга, — рассказывает Нисанов. — Если они будут работать в одном месте, то смогут более конструктивно общаться, это даст синергетический эффект».
«Все идеи и решения принимаем мы сами»
— Как в периметр интереса группы попадают новые проекты и как принимается решение об их реализации? Хотя профиль у группы один — строительство и управление недвижимостью, но проекты по сути разные: торговые центры, гостиницы, океанариумы, фуд-моллы.
— Все идеи и решения принимаем мы сами. К сожалению, у нас еще не было опыта, чтобы кто-то пришел к нам с какой-то уникальной идеей и мы бы смогли в нее включиться.
Объясню на примере «Олимпийского». Два года назад ко мне обратились представители структур, владевших спорткомплексом на тот момент (предыдущим владельцем комплекса считается бизнесмен Муса Бажаев, хотя сам он никогда официально этого не подтверждал. — РБК). У них не было концепции, как этот проект развивать, как сделать его интересным и для инвесторов, и для города. К ним приходили инвесторы, но в основном предлагали все снести и построить жилье, что, естественно, было неприемлемо.
В тот момент я как раз собирался уезжать из города и перед отъездом предложил Зараху заехать в «Олимпийский». Был выходной день. Мы с ним встретились на территории, просто погуляли. В процессе прогулки приняли решение, что хотим заняться этим проектом, и через какое-то время выкупили объект.
— Для вас, выходит, это было эмоциональное решение?
— Все решения, так или иначе, эмоциональные. Брат иногда над нами шутит, что мы с Зарахом можем так, в течение десяти минут, принять эмоциональное решение, от которого потом не отказываемся и действительно делаем. Но важно, что под любое эмоциональное решение делается вполне рациональный бизнес-план.
— Что теперь будет с «Олимпийским»?
— «Олимпийский» — особенный объект. К спортивному комплексу надо было добавить что-то интересное и уникальное. Мы хотели сделать так, чтобы человек не думал, где провести выходные дни с семьей, а просто приезжал в «Олимпийский». Дали шести архитектурным компаниям с мировым именем задание — как мы это видим, чтобы получился не просто самый лучший проект в Москве, а самый лучший в Европе.
Из шести предложенных концепций синтезировали седьмую, взяв лучшие решения. Добавили идеи, увиденные в Сингапуре. Сейчас прорабатываем детали, как это все финально будет выглядеть. Например, там появится аквапарк — он станет самым большим в Европе (над его проектом работает компания WhiteWater), будет создана школа дайвинга с трубой-бассейном глубиной до 30 м. На крыше спроектированы крутящиеся панорамные рестораны. Хотим сделать медицинский диагностический центр. Откроем электронную библиотеку. Появится планетарий на 174 места — над ним работаем совместно со шведской компанией Sweco, основным в мире оператором таких объектов. Это будет научно-познавательный центр и для детей, и для взрослых.
— Историческую функцию «Олимпийского» — спортивную — вы сохраняете?
— Безусловно. Спорта будет еще больше. Появятся новый ледовый дворец, большой гимнастический зал, теннисные корты, беговой парк, часть которого пройдет по стеклянной трубе-аллее между зданиями.
Мы сохраняем и другую важную функцию комплекса — концертный зал. Эта часть проекта самая уникальная. Планировкой и технологией займется немецкая компания Kunkel Consulting.
— Сколько это все будет стоить?
— Коммерческие условия мы не раскрываем. Выкупали объект на свои средства. На реализацию всего проекта будет привлечено банковское финансирование. Банковским партнером выступит Сбербанк (объявил об открытии кредитной линии под проект на 39 млрд руб. на десять лет. — РБК).
— Каковы сроки сдачи «Олимпийского»?
— Ориентировочно планируем завершить работы в 2023 году.
«Интересно не просто заработать денег и уйти»
— После реализации проекта на Щелковском вокзале вы планируете и дальше реализовывать проекты по строительству транспортно-пересадочных узлов в Москве?
— ТПУ как тип проектов нам очень нравится. Мы намерены и дальше участвовать в конкурсах на разработку и реализацию таких проектов как в Москве, так и в области. В частности, в конце мая выиграли конкурс на ТПУ «Нагатинская» на Варшавском шоссе: там планируется строительство около 228 тыс. кв. м торговых пространств, офисных зданий. На «Нагатинской» будет настоящий ТПУ по мировому стандарту, когда в одном пространстве соединяются как минимум два вида транспорта. Здесь мы хотим сделать полноценный транспортно-пересадочный узел по принципу «сухие ноги», когда человек вообще не выходит на улицу и перемещается внутри комплекса между разными видами транспорта.
— Вам часто предлагают продать ваши проекты?
— Случается. Например, после чемпионата мира по футболу поступило предложение продать «Украину». Когда мы строили «Европейский», нам за этот проект предлагали очень большую сумму турецкие инвесторы. Мы отказались.
Интересно не просто заработать денег и уйти, а довести проект до конца, получить удовлетворение от результата, от того, что смог сделать что-то важное и уникальное, куда люди возвращаются снова и снова.
— Такой подход после какого-то определенного проекта возник?
— Когда мы начинали «Океанариум», я пришел с этим к руководству города и предложил сделать некий якорный проект на ВДНХ. «Океанариум» — это единственный в мире проект в мегаполисе, где нет ни морей, ни океанов. Такой подход требовал не столько денег и сил, сколько фантазии.
Например, в 2014-м пришлось решать проблему с рыбами. Еще до санкций мы заказали в Австралии рыбок на €1,5 млн. А тут — санкции, и рыбок наших не выдают. Пришлось сделать компанию в Стамбуле, через нее выкупать рыбок из Австралии и везти в Турцию, а оттуда в Москву.
— Но, опустив любовь к рыбкам и стране, вы бизнесмен. Когда это все окупится в итоге?
— В минус «Океанариум» не работает, приносит определенную прибыль. Как это будет дальше развиваться и какую финансовую модель будет иметь, сейчас трудно сказать.
— Второй океанариум вы хотите построить в Санкт-Петербурге. На какой стадии сейчас реализация этого проекта?
— Пока мы смотрим участок, который нам предложил город под строительство. Наняли сингапурскую компанию для проектирования — они сейчас прорабатывают концепцию всей территории.
— Еще одна ваша знаковая стройка — это проект гостиничного комплекса в Зарядье. Кто в итоге будет оператором гостиницы?
— Проект был продан нам с готовой концепцией, которая совершенно не подходила для этого участка. Поскольку территория строительства относится к охранной зоне Всемирного наследия ЮНЕСКО, я предложил восстановить старые фасады, которые еще до революции были у этого здания со стороны Варварки. Собрали своих архитекторов, привлекли специалистов из-за границы. Удалось найти в архивах чертежи фасадов, на их основе сделали новую концепцию. В реализации она оказалась гораздо сложнее, чем первоначальная.
В процессе строительства к нам обращались разные компании, которые хотели стать операторами этой гостиницы. Сначала рассматривалось сотрудничество с Mandarin Oriental, но у них было неприемлемое условие — аренда здания на 45 лет.
В определенный момент мы встретились с Николя Саркози, который в 2017 году стал председателем совета директоров отельной группы Accor Hotels. У них много гостиниц по всему миру в разных категориях. В итоге мы с ними и договорились: в Зарядье будет работать гостиница под их брендом Raffles.
На проекте работает сразу несколько дизайнеров, например Эндрю Винч. Так как место с особой историей, хотим сделать что-то соответствующее. Часть с клубными апартаментами сдадим уже в 2021 году, а полностью весь комплекс — в 2022-м.
— Под каким брендом и в какой концепции будет работать дом-книжка на Новом Арбате? Договорились ли вы о выкупе нижних этажей этого здания?
— Пока идут переговоры с собственниками. Но у нас уже готов проект четырехзвездочной гостиницы. В данный момент подбираем международного отельного оператора.
— Насколько прибыльна бизнес-флотилия Radisson? В начале мая вы расширили ее «парк» и запустили новые корабли — десять судов, которые строились к чемпионату мира, но пришли только сейчас.
— Это прибыльное направление. Мы считаем, что для Москвы флотилия Radisson Royal — очень хорошая история, которая пользуется популярностью. Поэтому сейчас рассматриваем возможность запустить наши корабли в других городах.
— У вас есть участок в Химках. Анонсировалось, что там появится аналог «Фуд Сити». Остаются ли планы в силе?
— Да, мы купили этот участок, там более 40 га земли. Это был рынок «Левый берег». Сейчас проектируем на данной территории новый объект «Фуд Сити-2» площадью более 350 тыс. кв. м. «Фуд Сити» очень загружен сейчас, поэтому хотим распределить все потоки арендаторов между этими двумя объектами.
— Что происходит с проектом на месте рынка «Эмирал» на МКАД? Что вы будете делать с этим участком?
— Для этого участка готовятся две концепции. Первая, разработанная вместе с китайскими партнерами, предполагает создание там технопарка. Вторая — это Ferrari World, парк по аналогии с тем, который сейчас есть в Абу-Даби.
— Вы договорились о лицензии на парк в Ferrari?
— Мы в процессе переговоров.
«Мы не занимаемся торговлей»
— Когда проекты группы вышли на определенный уровень, к вам и вашим флагманским проектам, например к «Фуд Сити», начали появляться вопросы об источниках кеш-флоу, якобы имевших место криптофермах на территориях, которыми вы владеете как арендодатель.
— Очень многие хотели запустить такой формат, как «Фуд Сити», старались, инвестировали, но не смогли довести до нужного уровня. Получилось только у нас. Резонно, что это кому-то не понравилось и возникло желание помешать, создать проблемы. Очевидно, что чем больше будет заметных проектов, тем больше будет недоброжелателей, которые готовы воспользоваться любым поводом, чтобы раздуть скандал.
Никаких обысков в марте не было. Это была плановая проверка Федеральной миграционной службы. По итогам рейда выявили 46 человек, нарушивших миграционное законодательство, включая посетителей. Мы эту работу полностью поддерживаем и сами часто ее инициируем. Последняя проверка проходила накануне открытия «Депо», и «доброжелатели» решили этим воспользоваться, организовав медийную кампанию. Писали, что я с семьей собираюсь уезжать в Америку. Это ложь. Семья моя здесь. Мои дети не получали образование за границей, учатся в Москве, в МГУ. Мои партнеры, мои друзья и мои сотрудники никуда не улетели и никуда не собираются.
Кроме того, у нас был ряд встреч с Центробанком, где мы обсуждали вопросы, связанные с темой оборотных средств наших арендаторов. Проверки, которые они проводили, касались банков и финансовых организаций, арендующих у нас площади. Противозаконных действий по итогам выявлено не было. Есть еще вопрос, которым задаются наши покупатели и контролирующие органы: когда на «Фуд Сити» появятся кассовые аппараты? Этот же вопрос мне задали в одном министерстве на встрече. Но надо понимать, что мы не занимаемся торговлей. Наш бизнес заключается в строительстве и управлении недвижимостью. Я строю, управляю, плачу налоги, создаю рабочие места и нормальные условия для работы наших арендаторов.
Мы за кассовые аппараты. В договорах аренды прописано, что у всех, кто обязан использовать кассовые аппараты по закону, они должны быть. Но это максимум, что мы можем сделать как арендодатели. По факту ни один из проверяющих органов на сегодняшний день не выявил каких-либо нарушений, связанных с обналичиванием средств моими структурами. Мы многократно говорили, что готовы к более плотному сотрудничеству с регуляторами — Центральным банком, правоохранительными органами, финансовым мониторингом, будем только рады.
— Какой у вас уровень политического взаимодействия с мэрией? Со стороны кажется, что это формат политического спонсорства: вы делаете проекты, которые хорошо ложатся на политические задачи.
— У нас спонсоров нет, слава богу. Я сам себе являюсь спонсором. Мы своим трудом доказывали, что умеем работать. Годами. За это время мы заработали авторитет в городе: если за что-то беремся, делаем. Собрали хорошую команду людей. Если бы мы ничего не смогли сделать, нас бы никто не поддерживал.
Допустим, мы взялись за проект Щелковского автовокзала. Это было жуткое место. И я, честно говоря, даже не знал, что у этого объекта абсолютно нелогичная система владения: Москве принадлежит земля, а здание автовокзала — Московской области. Мы просто вышли с проектом и идеей под него. Или другой пример, строительство подземных парковок. Нам нужна была подземная парковка возле «Украины» на 744 машино-места. Все говорили, что такая инфраструктура нужна, но никто же не сделал по факту.
Даже «Олимпийский» — нельзя сказать, что этот проект имеет под собой политические факторы. Город нам не помогал.
«Любой наш проект — это бизнес-интерес и здоровые амбиции»
— Частое употребление вами слов «лучший» и «уникальный» по отношению к проектам — это амбиции или бизнес-интерес?
— В городе не так много бизнес-команд, которые могут реализовывать большие, сложные и уникальные проекты. Мы свой опыт и профессионализм доказывали годами. Если за что-то беремся, доводим до конца, даже сложные инфраструктурные объекты. Например, сейчас заканчиваем реконструкцию Щелковского автовокзала. И уверен, у нас, как всегда, получится сделать этот объект безупречным.
Любой наш проект — это бизнес-интерес и здоровые амбиции. У нормального мужчины, бизнесмена, должны быть амбиции сделать что-то особенное.
— Экономически обоснованное?
— Конечно. «Европейский» до сих пор в России лучший торговый центр по посещаемости. А «Украина» — одна из самых успешных гостиниц, которые есть в Москве.
Пять фактов о Годе Нисанове
24 апреля 1972 года — родился в поселке Красная Слобода в Азербайджане в семье Семена и Маргариты Нисановых. В семье четверо детей: у Года Нисанова есть брат и две сестры.
1990 год — окончил Бакинский финансово-кредитный техникум по специальности «кредитование и юриспруденция в системе социального обеспечения» с присвоением квалификации «юрист».
$3,5 млрд составляет состояние Нисанова по версии Forbes.
Вице-президент Всемирного еврейского конгресса.
Женат, имеет четверых детей. Увлекается дайвингом и верховой ездой.