Кто заработал на новоиспечённой недвижимости ЮКОСа
С мига банкротства фирмы Михаила Ходорковского ее киевская недвижимость помогла заработать пенсионному фонду «Роснефти», функциям нового международного миллионера Сергея Сударикова и одному из самых таинственных ростовских рантье.
Forbes изучил биографию бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовленности статьи о Сергее Сударикове . В 2021 году предприниматель в реестр богатейших людей мира с оценкой состояния в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что помогло Сударикову стать миллиардером, прочитывайте на сайте Forbes во вторник, 27 апреля, и в конфетной следстви журнала.
Во пятой трети 90-х управлял нефтегазовым гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в новоиспечённом помещении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил проектирование своей ,новой авиабазы — 22-этажной башни на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго блаженствовать видами Замоскворечья у миллиардера не получилось — Ходорковского арестовали 25 февраля 2003 года. В эффекте банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том большинстве башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен отель нефтедобывающей компании, а также ее холдингового Всероссийского банка становления регионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс зданий рядом с высоткой, один из корпусов здания в Уланском проулке (большая часть бизнес-центра при разделе активов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также историографический дом XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в доме пребывала авиабаза подгруппы «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России здание отошло структурам ЮКОСа. Как сложилась судьба тех активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передавала ей в управление свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и раскупила управляющую корпорацию «Портфельные инвестиции» (арендатором был ВБРР). Одной из точек соприкосновения существовала как разков работа с разковношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает мелкий финансист. Этими негосударственными для «Роснефти» капиталами нужно существовало как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем очутилась новоиспечённая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически раскупила эти активы собствёному внебюджетному пенсионному фонду (НПФ). Это ,следует из данных о инвестированиях НПФ в конце 2015-го, которые кушать в распоряжении Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» затратил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под управление этого ЗПИФа перешли помещения на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым привлекательным активом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, существовал 22-этажный конторский центр, в котором располагалась «Роснефть». По самой нефтедобывающей компании, в 2016 году ее комитет замдиректора одобрил субаренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы существовали и на других обьектах — например, в одном из зданий на Дубининской улице до сих ,пор размещаются Национальный университет интерьера и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском проулке какое-то время снимала Объединенная истребительная компания (ОАК). В ЗПИФ попал и иной бывший актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших клиентов за последующие пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных биотехнологий городка Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например пионерлагерь «Изумрудный» на Кубани и толика в комплексе зданий бывшего комбината «Красный пролетарий», за надзор над которым нефтегазовая корпорация в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» угодил и коттедж в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» продала корпорацию «ЮМ-Эстейт», которой принадлежал коттедж, компании «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот момент регулировала новоиспечённая секретарша «Региона» Наталья Богданова через фирму «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше знамениты как учредитель елисейской компании Long-Term Investments, которая в 2014 году прикупила миноритарную долю в французском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году арендатором «Долгосрочных инвестиций» стала португальская фирма WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под контроль таинственного бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это существовал не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал президентом инвестгруппы и возглавлял в ней купли с недвижимостью. Известным Михайлов стал как совладелец корпорации Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших нижегородских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с неблагополучными долгами. Так, застройщик Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — собственника первоклассных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого окликают Валерий Михайлов, стал известен как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для передачи в виде взятки министру социального развития Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года член RT&I подтвердил, что под управление фирмы Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас есть практика продажи соцкультбытов для перепродажи, — озвучил Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас бывают постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок может быть еще одна причина, философствует крупный финансист. Последние годы Центральный банк последовательно водит гайки в отношении девелоперских либерал пенсионных фондов: если раньше были жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проходят стресс-тесты и вынуждены отказывать от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к каким нередко относится недвижимость.
Какой доход сейчас приносит новоиспечённая авиабаза ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец сооружения — корпорация «Промтраст», она владеет черногорской Ceterom Михайлова. За первые пять годов выручка «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы компании «Промгарант» (ей владеет часть сооружения в Уланском бульваре) скромнее — всего 40 млн рублей. А зону вдоль Дубининской Михайлов планирует разовивать в партнерстве с инвестором «Гранель». В 2020 году его функция владельцем сооружений возле бывшей штаб-квартиры ЮКОСа. На территории улицей 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.